嚴格管控新建超高層建筑 應遵循“三大規律”
2021-10-28 08:04:00 瀏覽:149次 來源:中國建設報 作者:宋健

日前,住房和城鄉建設部聯合應急管理部印發《關于加強超高層建筑規劃建設管理的通知》(以下簡稱《通知》),提出嚴格管控新建超高層建筑、強化既有超高層建筑安全管理?吹轿募䞍热,中國管理科學學會城鎮化管理專業委員會秘書長、北京優鋪網絡科技有限公司董事長陳云峰心中五味雜陳,因為他曾經在超高層建筑項目上“失敗”過。

2012年,陳云峰所在的企業在北京市通州區中標一塊商業用地,準備建一幢高300米、建筑面積15萬平方米的超高層寫字樓。拿地后,經過測算,陳云峰發現,建這幢寫字樓是個“只賠不賺”的買賣:拿地成本1萬元/平方米,但建安成本竟高達1.6萬元/平方米,是普通建筑建安成本的2倍以上;更讓人驚訝的是,超高層建筑的運營維護成本極高,建成后,這幢寫字樓的租金會遠高于周邊寫字樓,招租將困難重重。

“由于投入產出嚴重失衡,最終這個項目‘擱淺’了。幸虧‘擱淺’了,否則,這幢建筑可能會逐漸變成企業的沉重負擔,成為阻礙城市健康發展的‘隱疾’!被叵肫疬@段經歷,陳云峰如今仍心有余悸,“《通知》提出科學規劃建設管理超高層建筑,是推動城市高質量發展的謀遠之舉,是利國利民的好事。未來,一定要明確城市發展和建筑的關系,順應時代改革規律、遵循市場供需規律、把握房地產行業發展規律,嚴格管控新建超高層建筑!

順應時代改革規律——讓超高層建筑更好為城市高質量發展服務

“摩天大樓”是工業化高度發展的時代產物,寄托了人們對繁華大都市的想象。在多數人的思維中,一座城市摩天大樓的數量、高度,反映的是當地經濟發展水平和城市國際化程度。這也是近年來我國超高層建筑如雨后春筍般涌現的根源所在。

世界高層建筑與都市人居學會(CTBUH)發布的《2020高層建筑年度回顧》顯示我國擁有世界40%的高層建筑,其中150米以上的2395座、200米以上的823座、300米以上的95座,三項指標均保持全球第一。

“我國能建成如此之多的超高層建筑,除了一部分城市的確有需求外,主要原因是少數地方政府追求政績,盲目建設、貪大求洋!标愒品逡会樢娧靥岢,“地方政府有需求,少數企業投其所好,將建設超高層建筑作為拿地附屬條件,并以其他收益彌補建設超高層建筑帶來的損失!背邔咏ㄖ膶嶋H價值,是在方寸之間提供巨量活動空間,將工作和生活設施集約化,以大幅提升土地利用效率。以此為基準,陳云峰認為,一些地方政府和企業的這種“需求”,并不是市場的真實需求,而是人為制造的需求。

一方面,我國大多數地區,尤其是大量的二三線城市人口適中、土地供應充足,并沒有建設超高層建筑的實際需要;另一方面,超高層建筑基本都是自持型物業,考慮到成本因素,絕大多數房地產企業并沒有開發建設超高層建筑的經濟動力。陳云峰表示,在“象征”意義大于實際用途的情況下,國家提出促進城市高質量發展,嚴格管控新建超高層建筑,扼住盲目建設超高層建筑之風,及時且必要。

陳云峰強調,《通知》的發布,最大意義是讓新建超高層建筑在政策層面實現了“有章可循”,終結了無序建設局面,讓超高層建筑發展趨于規范化、理性化,更好地服務城市高質量發展。同時,《通知》從“從嚴控制建筑高度”“合理確定建筑布局”“深化細化評估論證”“強化公共投資管理”“壓緊夯實決策責任”幾個方面對超高層建筑建設高度、布局、論證、投資、決策責任予以明確,嚴格基本建設程序,實質上為未來超高層建筑健康發展提供了一份“指南”。

遵循市場供需規律——建不建超高層建筑由真實需求決定

《通知》征求意見時,少數人將其解讀為國家將“停建”超高層建筑。對此,陳云峰表示,這是對《通知》的“過度解讀”。他認為,建筑風貌是城市外在形象和內質精神的有機統一,建筑限高有利于打造更多符合文化傳承、功能優先、融合環境、環保節能等要求的建筑,但并不代表未來將杜絕建設超高層建筑。

陳云峰稱,是否建設超高層建筑、建設什么樣的超高層建筑,要視城市發展實際需求而定。為此,以《通知》規定為基礎,他提出兩點在具體操作中要注意的地方。

一是在“從嚴控制建筑高度”基礎上,要更多關注“產業(GDP)”因素權重!耙蛔鞘惺欠裼薪ㄔO超高層建筑的必要,人口因素固然很重要,但隨著我國城鎮化快速推進,以人口規模作為建設‘門檻’將失于偏頗。在這種情況下,產業因素可以作為補充的衡量標準之一!标愒品逡韵愀蹫槔忉屨f,香港之所以能成為超高層建筑最多的城市之一,不僅是因為人口多、城市可用土地緊缺,更重要的是其“總部經濟”發達,眾多知名企業總部匯聚于此。因此,建設超高層建筑,既能滿足當地企業的真實需求,又符合其國際金融中心的城市定位。

二是在“壓緊夯實決策責任”基礎上,可以引入“聽證會”模式!俺邔咏ㄖ奶厥庑,決定了其決策、評估論證的重要性。工程質量可以實行責任終身制,但若決策出現失誤,帶給社會的將是‘災難’性影響!标愒品灞硎,要促進超高層建筑健康發展,必須改變從可行性研究到立項大多由地方政府推動的模式。在超高層建筑項目規劃審批前,通過引入“聽證會”制度,集合政府、行業協會、企業、咨詢機構、市民代表等各方意見,提高決策的公開性、科學性;對于由企業申請建設的超高層建筑項目,企業必須提供建設用途、資金來源、目標用戶、運營維護計劃等詳細信息,以輔助相關部門決策。

“若超高層建筑基本建設程序能夠提早規范,或許,像我之前經歷的項目就不會出現,不致造成資源的浪費!标愒品宸Q,“從根本上說,一座城市、一個地區要不要建超高層建筑,還是要看‘市場’有沒有需求!

把握房地產行業發展規律——逐步打造系統性安全管理解決方案

超高層建筑近年來之所以負面報道不斷,一方面是因為時代在改變,隨著我國經濟由高速增長轉向高質量發展的新階段,人們對建筑的舒適性、安全性要求在不斷提升,對超高層建筑過于龐大的體型、復雜的功能產生抗拒心理;另一方面,極少數超高層建筑出現安全隱患,如深圳賽格廣場大廈出現有感振動,讓群眾對超高層建筑安全性的擔憂進一步加深。在《通知》中,“強化既有超高層建筑安全管理”恰恰也是重點內容。

陳云峰強調,首先必須予以澄清的是,我國超高層建筑在設計、施工、新材料應用等方面都處于世界先進水平,技術成熟,安全性無須擔憂。目前,我國擁有的2000余座超高層建筑,都在發揮應有的功能,不能因為一幢建筑出現安全隱患而否定所有建筑的功用。

其次,陳云峰認為,安全要靠運營來保障。超高層建筑的安全隱患,主要在于其管理運維成本過高而業主或其委托管理單位能力不足、實力不夠。尤其是在消防安全上,發生重大火災時,超高層建筑逃生疏散時間長、消防設施技術復雜,由此帶來的安全風險也隨之增大。若業主或其委托管理單位管理跟不上、投入跟不上,安全隱患可能會成為事故。

“雖然擁有世界40%的高層建筑,可超高層建筑的管理運維對于我們來說仍是‘新課題’。盡管如此,我們必須明晰的是:超高層建筑安全問題是系統性問題,千萬不能寄希望于‘一服藥解決所有問題’!痹谶@樣的共識下,陳云峰認為,推動超高層建筑安全發展任重道遠。

最后,他提出,行業主管部門應當牽頭組織專業機構,為超高層建筑制定專門的安全管理運維規范、辦法,將既有超高層建筑納入規范化管理軌道;房地產行業參與各方應當明確自身責任使命,從全生命周期的角度確保超高層建筑健康發展,減少規劃設計缺陷、提升施工質量、加大管理運維投入,為城市高質量發展貢獻力量。此外,戴德梁行等國際房地產顧問公司在超高層建筑的管理運維方面做得非常出色,我國可以借鑒相關經驗,為超高層建筑的安全發展提供保障。

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